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注意:租賃房屋存在的這五種常見情形,可認定《租賃合同》無效!

2019-7-31 14:10:41發布1次查看

近日,法務幫在處理一起租賃房屋合同糾紛的案子時,原本是想訴訟要求出租方承擔返還租賃押金以及賠償損失的,結果一查,發現該《租賃合同》竟是法律規定的無效的合同,根據《最高院關于城鎮房屋租賃合同糾紛案件的問題解釋》第二條規定,出租人就未取得建設工程規劃許可證建設的房屋,與承租人簽訂的租賃合同無效。
因此,我們最終增加了一項訴訟要求,請求認定該《租賃合同》無效。同時,除了本案房屋因未取得建設工程規劃許可證而導致合同無效之外,以下這五種常見的情形也可認定《租賃合同》無效:
一、出租人未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效
這種房屋也即人們常說的違規違建房屋,包括未取得建設用地規劃許可證的建筑、擅自改變使用性質的建筑、擅自將臨時建筑建設成永久性的建筑等。
注意:在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效,但此處“一審法庭辯論終結前”不包括二審、再審發回指定一審法院重審的情形。
二、出租人未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑,與承租人訂立的租賃合同無效
臨時建筑通常是為某項活動或行政需要而建設的,一定程度上會影響交通、市容、安全,因此需要以建設規劃或控制性詳細規劃的標準進行審查,為其設定合理的存續期,既是一種行政管理措施,也對其他人形成合理的心理預期。
但出租人擅自出租臨時建筑的,一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。
若租賃期限超過臨時建筑的使用期限,超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的,人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
三、以辦理登記備案手續為生效要件的租賃合同,當事人未按約定辦理登記備案手續的,租賃合同無效
注意這里主要是以辦理登記備案手續為生效要件的前提下,否則,出租人以未辦理登記備案手續為由請求租賃合同無效的,不能獲得支持。
同時,根據合同內容,當事人一方已經履行主要義務,對方接受的,則也不能以此要求租賃合同無效。
四、租賃房屋未經整體驗收合格的,租賃合同無效
根據《建筑法》第61條,“建筑工程竣工經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用”可知,建筑工程竣工驗收合格是一個強制性的規定,包括消防、環境、衛生等質量驗收。注意這里的是指整體,而非局部或單項工程的驗收,以保證房屋存在安全隱患。
五、租賃房屋未經消防驗收合格的,租賃合同無效
根據《消防法》規定,依法應當進行消防驗收的建設工程,例如:大型的人員密集場所和其他特殊建設工程,未經消防驗收或者消防驗收不合格的,禁止投入使用。
所以注意,并非所有未經消防驗收合格的租賃合同都是無效的,這里強調的是必須進行消防驗收的建設工程。
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